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土地・建築にかかわる法律の知識

理想的な住宅を建てるためには、まず、基礎知識として建築にかかわる法律を知っておくことが大切です。 建ぺい率、容積率など、代表的なものについていくつかご紹介します。

●用途地域

都市部では、一般に都市計画の方針に基づいて用途地域が定められ、各種の地域・地区の指定がなされています。とくに用途地域は、その該当する種類によって、建ぺい率や容積率、高さ制限をはじめ、色々な法規に関わってきます。

用途地域 一般の敷地の原則

用途地域 一般の敷地の原則
建ぺい率(%) 容積率(%)
第1種低層住居専用地域 30.40.
50.60
50.60.
80.100.
150.200
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住宅専用地域 100.150.
200.300
第2種中高層住宅専用地域
第1種住居地域 60 200.
300.
400
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域 80 200.300.
400
商業地域 200.300.
400.500.
600.700.
800.900.1000
準工業地域 60 200.
300.
400
工業地域
工業専用地域 30.40.
50.60


●建ぺい率

都市計画地域内では、建物の規模は法律で定められた建ぺい率以下でなければなりません。建ぺい率とは、「建築面積(建物を真上から見たときの投影面積)の敷地面積に対する割合」のこと。建ぺい率がわかれば、建築面積の上限がわかります。



<建築面積の算出>
100×60%=60 建ぺい率が60%ですから、
建築面積の上限は60となります。

●容積率

都市計画区域内では、建築面積に対する規制のほか、土地の利用密度を適性にするため、容積率についても制限を設けています。容積率とは、建物各階の床面 積を合計した延床面積を敷地面積で割ったものですから、容積率がわかれば延べ床面 積の上限がわかります。

●建物の高さの制限

建築基準法では、防災の見地から、あるいは日照条件など環境保全の見地などからの理由で、各用途地域に応じて、種々の高さ制限を設けています。高さ制限の種類は、道路斜線や北側斜線などの制限があります。高さ制限をうまく処理し、間取りに生かすことが、よい住宅づくりのひとつのキーポイントとなります。

●道路斜線

町並みの環境を保つために、建築物の各部分の高さは、全面道路の反対側の境界線からの距離によって制限を受けます。


●北側斜線

建物の高さは、敷地の北側からも制限される場合があります。敷地の北側の隣地境界線から建物の距離によって制限を受けます。


●隣地からの距離

用途地域によっては、下の図のように、建物の敷地は敷地境界線から1メートルまたは1.5メートル以上離さなければならない場合があります。それ以外は、建築基準法ではとくに規制はありませんが、民法では、建物の外壁は敷地境界線から50センチメートル以上離すように定められています。


●住宅の有効採光

住宅の居室には、窓などの開口部を設けなければならず、居室床面積の1/7以上の有効採光面積が必要となっています。注意点としては、「窓面積=有効採光面積ではない」ということ。同じ大きさの窓でも、周囲の状況や窓の位置によって、有効採光面積として認められる面積が異なりますので、注意が必要です。有効採光面積の算定方法は以下の通りです。